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即使在高樓林立、國(guó)際化品牌云集的東大街，206米的明宇金融廣場(chǎng)也是其中最耀眼的一顆明星，這是目前成都已建成投入使用的第一高樓。很多人都難以想象這是一家2008年才進(jìn)駐成都、從川內(nèi)二級(jí)城市南充走出的企業(yè)所打造的作品，而與其同在東大街核心地段的明宇·西部國(guó)際金融中心目前也正在緊鑼密鼓的建設(shè)之中。有業(yè)內(nèi)人士提出，城市中心黃金地段，同時(shí)建設(shè)兩個(gè)超高層建筑，僅從這一點(diǎn)就可以看出明宇的雄心。

事實(shí)上，自從2011年明宇集團(tuán)旗幟鮮明地提出“酒店+地產(chǎn)”的企業(yè)發(fā)展路徑之后，明宇就被成都地產(chǎn)業(yè)界視為一匹黑馬，兩年多時(shí)間，明宇在成都開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)多家高星級(jí)酒店，明宇金融廣場(chǎng)自持的寫字樓物業(yè)租金起價(jià)135元/每平米。在日趨激烈的競(jìng)爭(zhēng)中，明宇這匹黑馬悄然提速，成為業(yè)界關(guān)注的焦點(diǎn)。

“明宇尚雅飯店、麗雅飯店、豪雅飯店相繼開(kāi)業(yè)，在眾多國(guó)際化品牌酒店中，為民族酒店品牌爭(zhēng)得了一席之地，明宇金融廣場(chǎng)獲得眾多跨國(guó)大企業(yè)的青睞，入市便以高租金穩(wěn)居成都寫字樓租賃榜前列。”曾經(jīng)名不見(jiàn)經(jīng)傳的明宇是如何做到的？為了深度解析酒店地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的獨(dú)特模式，成都商報(bào)記者專訪了明宇集團(tuán)的掌舵人、董事長(zhǎng)張建明。

談發(fā)展路徑

三駕馬車成就黑馬

2009年5月，明宇金融廣場(chǎng)奠基之時(shí)，明宇集團(tuán)“酒店+地產(chǎn)”商業(yè)模式還只是雛形，幾年后，明宇憑借這一模式已在全國(guó)多個(gè)城市布局，喀什明宇廣場(chǎng)、吉林長(zhǎng)春明宇廣場(chǎng)、約10平方公里的西雙版納國(guó)際度假區(qū)……截至目前明宇全國(guó)總開(kāi)發(fā)面積超1000萬(wàn)平米，其發(fā)展速度和穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)模式令業(yè)界側(cè)目。

“酒店地產(chǎn)的投資與運(yùn)營(yíng)是明宇為自己劃定的前進(jìn)道路，以酒店為主業(yè)，以地產(chǎn)為支撐，以金融投資為紐帶，三者相輔相成。”張建明表示，這個(gè)戰(zhàn)略的制定基于明宇對(duì)自身優(yōu)勢(shì)和核心競(jìng)爭(zhēng)力的清醒認(rèn)識(shí)，就如同萬(wàn)達(dá)專攻商業(yè)地產(chǎn)、萬(wàn)科專注住宅地產(chǎn)，明宇則深耕“酒店地產(chǎn)”，并成為行業(yè)領(lǐng)先者。

眾所周知，酒店地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的投資巨大、回收周期長(zhǎng)、資金沉淀高，所以酒店并不是被投資商爭(zhēng)搶的香餑餑，為何明宇的每一個(gè)項(xiàng)目都規(guī)劃有高星級(jí)酒店？“明宇酒店地產(chǎn)的兩個(gè)產(chǎn)品形態(tài)是超甲級(jí)寫字樓和高星級(jí)酒店，它們由于具備獨(dú)特的管理優(yōu)勢(shì)和資源整合優(yōu)勢(shì)，竣工后都是非常優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，這也是金融機(jī)構(gòu)對(duì)此非常看好的根本原因，這使明宇物業(yè)不僅是最佳的融資產(chǎn)品，也能夠更容易獲得融資。”張建明認(rèn)為，物業(yè)整體銷售、滾動(dòng)開(kāi)發(fā)、成功的酒店經(jīng)營(yíng)是推動(dòng)明宇持續(xù)良性發(fā)展的關(guān)鍵，而以酒店租賃經(jīng)營(yíng)完成高速擴(kuò)張的“輕資產(chǎn)”模式和自建自持的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)的“重資產(chǎn)”模式，是保證明宇高速擴(kuò)張的主要方式。

談寫字樓

高租金的前提是高品質(zhì)

去年底，明宇金融廣場(chǎng)正式對(duì)外招租，美國(guó)花旗銀行、日本三井住友銀行旗下的邦民財(cái)務(wù)、韓國(guó)三星、美國(guó)國(guó)家儀器、ANSYS安世輔倫特、首創(chuàng)期貨等世界500強(qiáng)、中國(guó)500強(qiáng)企業(yè)紛紛相中此處，僅僅半年時(shí)間出租率便超過(guò)50%，實(shí)際租金起價(jià)135元/每平米。

“高品質(zhì)物業(yè)自持是成就高租金的關(guān)鍵因素。”張建明告訴記者，在成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)，甲級(jí)寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)就是自持，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商自持物業(yè)比分散業(yè)權(quán)能夠保證品質(zhì)和服務(wù)。“以世界500強(qiáng)標(biāo)準(zhǔn)打造，超越世界500強(qiáng)的期望，自然吸引入駐的就是世界500強(qiáng)。”

當(dāng)談到明宇金融廣場(chǎng)的租金定位時(shí)，張建明認(rèn)為，甲級(jí)寫字樓租賃想獲得高租金的秘訣就是，以高品質(zhì)物業(yè)和服務(wù)做保證。

談酒店經(jīng)營(yíng)

目標(biāo)跑贏洋品牌

眾所周知，在高星級(jí)酒店的運(yùn)營(yíng)上，一直都是洋品牌占據(jù)較大市場(chǎng)份額，明宇的中國(guó)造酒店又怎樣去與香格里拉、洲際等國(guó)際知名酒店品牌分食蛋糕？張建明坦言，歸根結(jié)底，高星級(jí)酒店的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)最后都會(huì)落到性價(jià)比的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)節(jié)。他認(rèn)為，目前明宇的優(yōu)勢(shì)在于堅(jiān)持“總成本領(lǐng)先”的投資經(jīng)營(yíng)管理，、明宇擁有成熟高效的經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)，在于追求“客房、餐飲、娛樂(lè)”整體經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)、從而使明宇運(yùn)營(yíng)的酒店無(wú)論在投資規(guī)模、營(yíng)收利潤(rùn)、資產(chǎn)收益率、投資回報(bào)都優(yōu)于國(guó)際、國(guó)內(nèi)的酒店管理公司。

張建明表示，未來(lái)明宇會(huì)堅(jiān)持走高星級(jí)路線，強(qiáng)化明宇自有酒店品牌的市場(chǎng)地位，同時(shí)擇機(jī)介入中高端城市商務(wù)酒店、時(shí)權(quán)度假酒店，也將更加注重國(guó)際化過(guò)程中的本土化優(yōu)勢(shì)塑造，基于不同的客戶細(xì)分市場(chǎng)，拓展多個(gè)差異化品牌，提高專業(yè)化基礎(chǔ)上的差異化能力培育。“到2015年末，酒店集團(tuán)總體規(guī)模達(dá)到西部第一，進(jìn)入國(guó)內(nèi)酒店集團(tuán)10強(qiáng)。開(kāi)業(yè)酒店及高端餐飲的數(shù)量達(dá)到30家以上，并最終推動(dòng)酒店板塊走向資本市場(chǎng)。”

在成都，明宇尚雅、麗雅、豪雅等數(shù)家高星級(jí)酒店都已投入使用。6月，南充豪雅東方花園酒店也開(kāi)門迎客。據(jù)悉，明宇集團(tuán)年內(nèi)還有北京麗雅飯店、烏魯木齊明宇豪雅飯店等先后開(kāi)業(yè)。僅大成都區(qū)域明宇集團(tuán)就布局了9家高星級(jí)酒店，其中包括正在中西部第一家希爾頓康拉德酒店。而2014年，明宇集團(tuán)還有都江堰豪雅飯店、吉林長(zhǎng)春豪雅飯店將陸續(xù)開(kāi)業(yè)。“我要證明，國(guó)產(chǎn)酒店品牌是完全有能力與國(guó)際酒店品牌分食蛋糕的。中國(guó)的民族酒店品牌也可以國(guó)際化，將來(lái)有一天明宇也會(huì)將中國(guó)的酒店品牌拓展到海外，而這一天很快就會(huì)到來(lái)。”

記/者/手/記

高調(diào)的企業(yè)

低調(diào)的掌舵人

在沒(méi)有見(jiàn)到張建明之前，記者認(rèn)為根據(jù)明宇只建地標(biāo)建筑的特性，企業(yè)行事風(fēng)格是相當(dāng)高調(diào)的，企業(yè)的掌舵人應(yīng)該也比較高調(diào)。但在與張建明一席交談之后，卻發(fā)現(xiàn)他是一個(gè)非常務(wù)實(shí)并且低調(diào)的人。

1996年他從南充做家電經(jīng)銷起步，經(jīng)過(guò)17年的風(fēng)雨歷練，他締造了成都已投入使用的第一高樓206米的明宇金融廣場(chǎng)。根據(jù)他的規(guī)劃，2015年末，明宇還要沖刺國(guó)內(nèi)酒店集團(tuán)10強(qiáng)。如果寫成故事，這一定是非常具有可讀性并且勵(lì)志的創(chuàng)業(yè)傳奇。通過(guò)這次訪談，記者最明顯的感受是一個(gè)本土企業(yè)家的國(guó)際化理想，因?yàn)閺埥鞑粩啾硎?，明宇的理想就是要做中?guó)民族高端酒店品牌的領(lǐng)跑者。

“過(guò)去十年，在中國(guó)酒店業(yè)高端市場(chǎng)中，外來(lái)的國(guó)際知名酒店連鎖品牌占據(jù)了較大的市場(chǎng)份額，經(jīng)常有人調(diào)侃，錢都被老外賺走了。其實(shí)國(guó)際連鎖酒店品牌因?yàn)椴皇煜はM(fèi)習(xí)慣，盈利能力也是有限的，有些甚至還出現(xiàn)了水土不服。”在談到這點(diǎn)時(shí)，張建明非常興奮地說(shuō)，國(guó)際酒店品牌能做到的，明宇都能做到，而且成本比他們做得更低，因?yàn)槊饔钣幸粋€(gè)從投資、建設(shè)到運(yùn)營(yíng)的酒店專業(yè)團(tuán)隊(duì)，已經(jīng)形成一種模式，只要有項(xiàng)目就可以自我復(fù)制。