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在供應(yīng)井噴、消費(fèi)需求結(jié)構(gòu)演變以及電商挑戰(zhàn)的大環(huán)境下，國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心發(fā)展固然面臨著重重挑戰(zhàn)；但另一方面，消費(fèi)升級(jí)、品牌布點(diǎn)擴(kuò)張和城市零售商圈外擴(kuò)的趨勢(shì)亦帶來(lái)了眾多機(jī)遇。受零售業(yè)態(tài)衰退影響，線上線下的內(nèi)容開(kāi)始發(fā)生較大調(diào)整。

8月31日，百盛集團(tuán)重慶萬(wàn)象門(mén)店在當(dāng)天營(yíng)業(yè)結(jié)束后將宣布關(guān)閉。今年上半年百盛已關(guān)閉西安東大街和重慶大坪店兩家門(mén)店。

百盛集團(tuán)發(fā)布的2016年中期業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，由于中國(guó)消費(fèi)情緒疲弱，期內(nèi)百盛商業(yè)合計(jì)銷售所得款項(xiàng)總額下降至人民幣84.95億元，降幅12.0%。期內(nèi)股東應(yīng)占虧損為人民幣1.24億元。每股虧損為人民幣0.047元。

百盛僅是商業(yè)地產(chǎn)的一個(gè)縮影。

漢博商業(yè)創(chuàng)始人兼董事長(zhǎng)朱友軍在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者專訪時(shí)表示，“目前購(gòu)物中心在市場(chǎng)的空置率非常嚴(yán)重。政府規(guī)劃導(dǎo)致短時(shí)間內(nèi)局部城市供應(yīng)過(guò)量，出現(xiàn)很多購(gòu)物中心同一時(shí)間開(kāi)業(yè)的局面。這導(dǎo)致社會(huì)零售總額的消費(fèi)增長(zhǎng)率只有10%多，但購(gòu)物中心面積往往以50%速度增長(zhǎng)，短時(shí)間內(nèi)導(dǎo)致了購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)狀況在加速下滑。”

衰退的百貨業(yè)態(tài)

曾被譽(yù)為“外資第一店”的百盛集團(tuán)，如今的“小目標(biāo)”是減少虧損。2015年百盛集團(tuán)銷售額180.998億元，同比下降6.9%；同店銷售下降8%；實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)總收益47.39億元，同比下降5.5%；商品毛利率為16.8%，下降0.7%；2015年經(jīng)營(yíng)虧損9450萬(wàn)元，整體虧損1.83億元，同比下降174.3%。

對(duì)于連續(xù)兩年虧損，百盛表示主要由中國(guó)內(nèi)地消費(fèi)意欲疲弱所致。

不僅百盛集團(tuán)，新華百貨、海航基礎(chǔ)、三江購(gòu)物等A股上市的百貨公司也發(fā)布了半年報(bào)，凈利潤(rùn)全線下滑。其中新華百貨下滑幅度高達(dá)七成。國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域以“創(chuàng)新”聞名的大悅城地產(chǎn)凈利潤(rùn)也在下滑。其2016年中期凈利55792.10萬(wàn)元，同比減少21.05%。

宏觀層面，消費(fèi)環(huán)境疲軟也已有體現(xiàn)。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站顯示，7月份，社會(huì)消費(fèi)品零售總額26827億元，同比名義增長(zhǎng)10.2%（扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)9.8%，以下除特殊說(shuō)明外均為名義增長(zhǎng)）。其中，限額以上單位消費(fèi)品零售額11806億元，增長(zhǎng)7.3%。

與此同時(shí)，網(wǎng)上消費(fèi)增長(zhǎng)速度卻極為迅猛。2016年1-7月份，全國(guó)網(wǎng)上零售額26268億元，同比增長(zhǎng)27.5%。其中，實(shí)物商品網(wǎng)上零售額21239億元，增長(zhǎng)26.1%，占社會(huì)消費(fèi)品零售總額的比重為11.6%；在實(shí)物商品網(wǎng)上零售額中，吃、穿和用類商品分別增長(zhǎng)30.8%、17.3%和29.4%。

朱友軍表示，“2015年之后，大家發(fā)現(xiàn)整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)在市場(chǎng)的空置率非常嚴(yán)重，很多購(gòu)物中心都開(kāi)不出來(lái)。”

第一太平戴維斯數(shù)據(jù)顯示，2016第二季度，除北京以外，一線城市購(gòu)物中心空置率均微升。上海核心商圈空置率達(dá)到過(guò)去24個(gè)月以來(lái)最高值。漢博商業(yè)研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，2015年下半年至2016年上半年，西安全市優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心的平均空置率上升了2.1%，至6.3%。

朱友軍稱，“越是到下一級(jí)的城市，商業(yè)地產(chǎn)空置率越嚴(yán)重。比如，溫州的商業(yè)項(xiàng)目很難做。這些城市家庭常年的狀態(tài)是，家里只有一對(duì)老人和一條狗。而主力消費(fèi)人群只有到過(guò)節(jié)才會(huì)回來(lái)。”

品牌迭代加快

百貨業(yè)衰退的另一面是零售品牌的衰退。

以快時(shí)尚品牌為例。經(jīng)過(guò)最初幾年的迅速擴(kuò)張期，這類品牌為市場(chǎng)帶來(lái)的新鮮感已經(jīng)在慢慢弱化。

優(yōu)衣庫(kù)百大新天地店是優(yōu)衣庫(kù)在昆明布局的首家門(mén)店，該店于2012年4月28日開(kāi)業(yè)，面積約2000平方米，獨(dú)享購(gòu)物中心第三層所有區(qū)域。2016年8月上旬，優(yōu)衣庫(kù)官網(wǎng)打出了“百大新天地店（臨時(shí)閉店，敬請(qǐng)期待）”字樣。2016年4月25日，位于成都市春熙商圈中山廣場(chǎng)的優(yōu)衣庫(kù)已經(jīng)悄然關(guān)門(mén)，取而代之的是另一服裝品牌。

美國(guó)快時(shí)尚集團(tuán)GAP整體同店銷售已經(jīng)連續(xù)14個(gè)月下跌，此前支撐集團(tuán)的唯一品牌Old Navy老海軍最近兩個(gè)季度也從此前的高增長(zhǎng)轉(zhuǎn)向斷崖式暴跌。國(guó)內(nèi)部分市場(chǎng)已經(jīng)暫時(shí)不再開(kāi)設(shè)新的GAP店。今年1月位于成都春熙路核心地段的GAP門(mén)店也已經(jīng)關(guān)閉。

各大快時(shí)尚品牌2016年在華開(kāi)店計(jì)劃也在集體放緩。優(yōu)衣庫(kù)計(jì)劃在華開(kāi)店數(shù)不到百家；Zara依舊延續(xù)去年開(kāi)店戰(zhàn)略，在華開(kāi)店增長(zhǎng)速度在6%-8%，低于前幾年10%的指標(biāo)。有超3成快時(shí)尚品牌選擇了保持個(gè)位數(shù)店鋪增長(zhǎng)速度。

朱友軍表示，在購(gòu)物中心中，零售占比達(dá)到60%左右?；九浔仁前儇?、超市，電影院和主力店?，F(xiàn)在百貨業(yè)態(tài)開(kāi)始衰退，購(gòu)物中心基本不招百貨，如果占比再到60%，內(nèi)容將非常缺乏。購(gòu)物中心由于品牌很少，同質(zhì)化較嚴(yán)重，可控性不強(qiáng)，就會(huì)令整個(gè)購(gòu)物中心千篇一律，品牌變得非常強(qiáng)勢(shì)，從而出現(xiàn)購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)時(shí)招商很難。

世邦魏理仕中國(guó)區(qū)研究部主管謝晨表示： “在供應(yīng)井噴、消費(fèi)需求結(jié)構(gòu)演變以及電商挑戰(zhàn)的大環(huán)境下，國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心發(fā)展固然面臨著重重挑戰(zhàn)；但另一方面，消費(fèi)升級(jí)、品牌布點(diǎn)擴(kuò)張和城市零售商圈外擴(kuò)的趨勢(shì)亦帶來(lái)了眾多機(jī)遇。對(duì)開(kāi)發(fā)商和零售商來(lái)說(shuō)，運(yùn)營(yíng)將是實(shí)現(xiàn)企業(yè)盈利的關(guān)鍵，包括組建優(yōu)秀的經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)、根據(jù)區(qū)域規(guī)劃和數(shù)據(jù)分析進(jìn)行精準(zhǔn)選址和動(dòng)態(tài)決策、利用新媒體等多種渠道與消費(fèi)者展開(kāi)互動(dòng)等。”

受零售業(yè)態(tài)衰退影響，線上線下的內(nèi)容開(kāi)始發(fā)生較大調(diào)整。朱友軍表示，“目前專業(yè)類、標(biāo)準(zhǔn)化類，如電器、超市開(kāi)始快速向線上遷移。而體驗(yàn)類業(yè)態(tài)，如餐飲、休閑娛樂(lè)、兒童、體育等在購(gòu)物中心內(nèi)增加。”

商業(yè)地產(chǎn)品牌的迭代率也在加快。據(jù)漢博研究院數(shù)據(jù)顯示，目前商業(yè)地產(chǎn)主流品牌約計(jì)38萬(wàn)個(gè)，連鎖品牌達(dá)8萬(wàn)個(gè)。每年會(huì)出現(xiàn)1.6萬(wàn)個(gè)新興品牌，以健康、兒童、娛樂(lè)、文創(chuàng)為主。

朱友軍表示，“這些新興品牌在他們的大品類領(lǐng)域里迭代率超過(guò)50%?，F(xiàn)在消費(fèi)最大的趨勢(shì)是以80、90后為主力。他們有幾個(gè)特點(diǎn)：敢于冒險(xiǎn)、喜歡消費(fèi)，更喜歡場(chǎng)景、喜歡體驗(yàn)。所以，服務(wù)類、體驗(yàn)類等品牌會(huì)快速涌現(xiàn)。可以看到細(xì)分領(lǐng)域在快速增長(zhǎng)并往購(gòu)物中心遷移，如在健身會(huì)所里有體能訓(xùn)練、運(yùn)動(dòng)康復(fù)、餐飲、跑步服務(wù)；醫(yī)美品牌有口腔、體檢中心、中醫(yī)調(diào)理等。”