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即使在高樓林立、國際化品牌云集的東大街，206米的明宇金融廣場也是其中最耀眼的一顆明星，這是目前成都已建成投入使用的第一高樓。很多人都難以想象這是一家2008年才進駐成都、從川內(nèi)二級城市南充走出的企業(yè)所打造的作品，而與其同在東大街核心地段的明宇·西部國際金融中心目前也正在緊鑼密鼓的建設(shè)之中。有業(yè)內(nèi)人士提出，城市中心黃金地段，同時建設(shè)兩個超高層建筑，僅從這一點就可以看出明宇的雄心。

事實上，自從2011年明宇集團旗幟鮮明地提出“酒店+地產(chǎn)”的企業(yè)發(fā)展路徑之后，明宇就被成都地產(chǎn)業(yè)界視為一匹黑馬，兩年多時間，明宇在成都開業(yè)運營多家高星級酒店，明宇金融廣場自持的寫字樓物業(yè)租金起價135元/每平米。在日趨激烈的競爭中，明宇這匹黑馬悄然提速，成為業(yè)界關(guān)注的焦點。

“明宇尚雅飯店、麗雅飯店、豪雅飯店相繼開業(yè)，在眾多國際化品牌酒店中，為民族酒店品牌爭得了一席之地，明宇金融廣場獲得眾多跨國大企業(yè)的青睞，入市便以高租金穩(wěn)居成都寫字樓租賃榜前列。”曾經(jīng)名不見經(jīng)傳的明宇是如何做到的？為了深度解析酒店地產(chǎn)開發(fā)投資的獨特模式，成都商報記者專訪了明宇集團的掌舵人、董事長張建明。

談發(fā)展路徑

三駕馬車成就黑馬

2009年5月，明宇金融廣場奠基之時，明宇集團“酒店+地產(chǎn)”商業(yè)模式還只是雛形，幾年后，明宇憑借這一模式已在全國多個城市布局，喀什明宇廣場、吉林長春明宇廣場、約10平方公里的西雙版納國際度假區(qū)……截至目前明宇全國總開發(fā)面積超1000萬平米，其發(fā)展速度和穩(wěn)健的經(jīng)營模式令業(yè)界側(cè)目。

“酒店地產(chǎn)的投資與運營是明宇為自己劃定的前進道路，以酒店為主業(yè)，以地產(chǎn)為支撐，以金融投資為紐帶，三者相輔相成。”張建明表示，這個戰(zhàn)略的制定基于明宇對自身優(yōu)勢和核心競爭力的清醒認(rèn)識，就如同萬達專攻商業(yè)地產(chǎn)、萬科專注住宅地產(chǎn)，明宇則深耕“酒店地產(chǎn)”，并成為行業(yè)領(lǐng)先者。

眾所周知，酒店地產(chǎn)開發(fā)的投資巨大、回收周期長、資金沉淀高，所以酒店并不是被投資商爭搶的香餑餑，為何明宇的每一個項目都規(guī)劃有高星級酒店？“明宇酒店地產(chǎn)的兩個產(chǎn)品形態(tài)是超甲級寫字樓和高星級酒店，它們由于具備獨特的管理優(yōu)勢和資源整合優(yōu)勢，竣工后都是非常優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，這也是金融機構(gòu)對此非常看好的根本原因，這使明宇物業(yè)不僅是最佳的融資產(chǎn)品，也能夠更容易獲得融資。”張建明認(rèn)為，物業(yè)整體銷售、滾動開發(fā)、成功的酒店經(jīng)營是推動明宇持續(xù)良性發(fā)展的關(guān)鍵，而以酒店租賃經(jīng)營完成高速擴張的“輕資產(chǎn)”模式和自建自持的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)長期運營的“重資產(chǎn)”模式，是保證明宇高速擴張的主要方式。

談寫字樓

高租金的前提是高品質(zhì)

去年底，明宇金融廣場正式對外招租，美國花旗銀行、日本三井住友銀行旗下的邦民財務(wù)、韓國三星、美國國家儀器、ANSYS安世輔倫特、首創(chuàng)期貨等世界500強、中國500強企業(yè)紛紛相中此處，僅僅半年時間出租率便超過50%，實際租金起價135元/每平米。

“高品質(zhì)物業(yè)自持是成就高租金的關(guān)鍵因素。”張建明告訴記者，在成熟的房地產(chǎn)市場，甲級寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)就是自持，因為開發(fā)商自持物業(yè)比分散業(yè)權(quán)能夠保證品質(zhì)和服務(wù)。“以世界500強標(biāo)準(zhǔn)打造，超越世界500強的期望，自然吸引入駐的就是世界500強。”

當(dāng)談到明宇金融廣場的租金定位時，張建明認(rèn)為，甲級寫字樓租賃想獲得高租金的秘訣就是，以高品質(zhì)物業(yè)和服務(wù)做保證。

談酒店經(jīng)營

目標(biāo)跑贏洋品牌

眾所周知，在高星級酒店的運營上，一直都是洋品牌占據(jù)較大市場份額，明宇的中國造酒店又怎樣去與香格里拉、洲際等國際知名酒店品牌分食蛋糕？張建明坦言，歸根結(jié)底，高星級酒店的市場競爭最后都會落到性價比的競爭環(huán)節(jié)。他認(rèn)為，目前明宇的優(yōu)勢在于堅持“總成本領(lǐng)先”的投資經(jīng)營管理，、明宇擁有成熟高效的經(jīng)營管理團隊，在于追求“客房、餐飲、娛樂”整體經(jīng)營優(yōu)勢、從而使明宇運營的酒店無論在投資規(guī)模、營收利潤、資產(chǎn)收益率、投資回報都優(yōu)于國際、國內(nèi)的酒店管理公司。

張建明表示，未來明宇會堅持走高星級路線，強化明宇自有酒店品牌的市場地位，同時擇機介入中高端城市商務(wù)酒店、時權(quán)度假酒店，也將更加注重國際化過程中的本土化優(yōu)勢塑造，基于不同的客戶細(xì)分市場，拓展多個差異化品牌，提高專業(yè)化基礎(chǔ)上的差異化能力培育。“到2015年末，酒店集團總體規(guī)模達到西部第一，進入國內(nèi)酒店集團10強。開業(yè)酒店及高端餐飲的數(shù)量達到30家以上，并最終推動酒店板塊走向資本市場。”

在成都，明宇尚雅、麗雅、豪雅等數(shù)家高星級酒店都已投入使用。6月，南充豪雅東方花園酒店也開門迎客。據(jù)悉，明宇集團年內(nèi)還有北京麗雅飯店、烏魯木齊明宇豪雅飯店等先后開業(yè)。僅大成都區(qū)域明宇集團就布局了9家高星級酒店，其中包括正在中西部第一家希爾頓康拉德酒店。而2014年，明宇集團還有都江堰豪雅飯店、吉林長春豪雅飯店將陸續(xù)開業(yè)。“我要證明，國產(chǎn)酒店品牌是完全有能力與國際酒店品牌分食蛋糕的。中國的民族酒店品牌也可以國際化，將來有一天明宇也會將中國的酒店品牌拓展到海外，而這一天很快就會到來。”

記/者/手/記

高調(diào)的企業(yè)

低調(diào)的掌舵人

在沒有見到張建明之前，記者認(rèn)為根據(jù)明宇只建地標(biāo)建筑的特性，企業(yè)行事風(fēng)格是相當(dāng)高調(diào)的，企業(yè)的掌舵人應(yīng)該也比較高調(diào)。但在與張建明一席交談之后，卻發(fā)現(xiàn)他是一個非常務(wù)實并且低調(diào)的人。

1996年他從南充做家電經(jīng)銷起步，經(jīng)過17年的風(fēng)雨歷練，他締造了成都已投入使用的第一高樓206米的明宇金融廣場。根據(jù)他的規(guī)劃，2015年末，明宇還要沖刺國內(nèi)酒店集團10強。如果寫成故事，這一定是非常具有可讀性并且勵志的創(chuàng)業(yè)傳奇。通過這次訪談，記者最明顯的感受是一個本土企業(yè)家的國際化理想，因為張建明不斷表示，明宇的理想就是要做中國民族高端酒店品牌的領(lǐng)跑者。

“過去十年，在中國酒店業(yè)高端市場中，外來的國際知名酒店連鎖品牌占據(jù)了較大的市場份額，經(jīng)常有人調(diào)侃，錢都被老外賺走了。其實國際連鎖酒店品牌因為不熟悉消費習(xí)慣，盈利能力也是有限的，有些甚至還出現(xiàn)了水土不服。”在談到這點時，張建明非常興奮地說，國際酒店品牌能做到的，明宇都能做到，而且成本比他們做得更低，因為明宇有一個從投資、建設(shè)到運營的酒店專業(yè)團隊，已經(jīng)形成一種模式，只要有項目就可以自我復(fù)制。